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萬科一季度“檢閱”:傳統地產與新業務晴雨表

來源:觀點地產網   中山房掌柜  2022-04-29 11:25:21
[摘要]整體營收同比微增,但銷售規模卻有較大幅度下降,或與行業趨勢相關。

  如果說2021年于萬科是“刻骨銘心”的一年,那么2022年又會是如何?

  行業下行的環境中,相當一部分已披露一季度報告的企業,均有不同程度的營收或是規模下滑,但市場對行業“老大哥”仍抱有些許不一樣的期待。

  四月倒數第二個工作日,萬科發布2022年第一季度報告,各項數據羅列,供市場檢閱評說。

  公告顯示,2022年第一季度,萬科實現營業收入626.7億元,同比增長0.6%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤14.3億元,同比增長10.6%;基本每股收益0.1229元,同比增10.52%。

  還記得在不久前的萬科2021年度業績會上,管理層透露今年工作任務“止跌企穩,穩中有升”。

  按彼時郁亮的解釋,萬科已對房地產業務集中管控和統籌管理,開發業務的毛利率可維持在20%的水平;新業務則已交完大部分“學費”,逐步形成新的蓄水池。

  今年一季度,萬科開發業務稅前毛利率為21.8%,扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。但相較于去年同期,萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率(已扣除稅金及附加)為16.1%,今年略有提升。

  一季度,萬科整體稅前毛利率為18.9%,稅后毛利率為15.0%。

  整體營收同比微增,但銷售規模卻有較大幅度下降,或與行業趨勢相關。

  國家統計局數據顯示,一季度全國商品房銷售面積3.1億平方米,銷售金額2.97萬億元,同比分別下降13.8%和22.7%;房地產開發投資增長0.7%,增速較2021年同期下降24.9個百分點;房屋新開工面積同比下降17.5%。

  拆分來看,萬科2022年1-2月累計實現合同銷售面積395.8萬平方米,合同銷售金額649.7億元,分別同比下降41.4%、44.3%。

  觀點指數發布的“2022年1月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示,1月前100房企實現全口徑總銷售金額6058.7億元,環比減少38.4%,同比減少46.1%,樓市銷售依舊處于低位水平。

  2022年1月份全口徑銷售100億以上的房企數量明顯減少,僅有14家,較去年同期減少25家;全口徑銷售位于50億-100億以及20億以下這兩個區間的房企數量分別為22家、29家,較去年同期增加9家、25家。

  報告期內,萬科實現合同銷售面積632.7萬平方米,合同銷售金額1065億元,同比分別下降42.7%和40.7%。

  截至一季度末,萬科合并報表范圍內有4776.2萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額約7385.1億元,較年初增加3.9%。

  1-3月,萬科新增加6個開發項目,總計容規劃建筑面積145.8萬平方米,權益計容規劃建筑面積112萬平方米。截至報告期末,在建項目總計容建筑面積約10685.8萬平方米,權益計容建筑面積約6664.3萬平方米;規劃中項目總計容建筑面積約4019.7萬平方米,權益計容建筑面積約2581.1萬平方米。

  


  數據來源:企業公告、觀點指數整理

  一季度,萬科實現新開工計容面積599.4萬平方米,占全年開工計劃的31.2%(2021年同期為25.6%);竣工計容面積310.4萬平方米,占全年竣工計劃的8.0%(2021年同期為8.6%)。

  分業務來看,物流倉儲業務方面,報告期內萬科物流倉儲業務(含非并表項目)實現營業收入8.7億元,同比增長39%。一季度物流倉儲業務新獲取1個項目,可租賃建筑面積5.4萬平方米;新開業4個高標庫項目和5個冷鏈園區項目,可租賃建筑面積39.2萬平方米。

  租賃住宅方面,期內實現營業收入7.0億元,同比增長12.8%。截至3月底,租賃住宅業務共運營管理超過21萬間長租公寓,累計開業約16.2萬間。

  商業開發與運營業務期內實現營收21.1億元,同比增長17.6%,其中印力管理的商業項目營業收入為14.2億元,同比增長16%。一季度印力新拓展1個輕資產項目--上海森蘭印象城,新增管理面積16萬平方米。

  在2021年度業績會召開次日,萬物云便向港交所正式遞交了上市申請。此前根據2021年度報告顯示,2021年萬物云收入首次超過200億元,錄得全口徑收入(含向萬科提供服務收入)240.4億元,同比增長32.1%。

  按照萬科計劃,2022年萬物云將保持內生穩健增長,其中住宅物業收入增長25%,萬物梁行增長35%,萬物為家增長45%。繼續推動萬物云城這一獨特商業模式的拓展和成長,計劃到2022年末累計落地100個城市服務項目。

  最新一季度報告中,盡管將房地產開發、物業服務、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等業務板塊的主要經營情況單獨列出,但物業服務營收尚未明確。

  一季度,歸屬社區空間服務的萬科物業新增項目中,來自獨立第三方物業開發商的項目占比為67%;歸屬商企空間服務的萬物梁行新獲取4個200米以上的超高層項目;歸屬城市空間服務的萬物云城新增3個城市服務項目,新進駐5條街道并提供整合服務。

  值得一提的是,期內萬科分三次完成80億元3年期中期票據發行,以及完成總額為19.9億元公司債券發行,涉及金額近百億。

  相比分紅和回購,讓人關心的還有財務狀況:截至報告期末,萬科凈負債率為34.6%,較上年度末凈負債率29.7%略有提升;持有貨幣資金1417.8億元,上年度末為1493.5億;對短期借款和一年內到期有息負債覆蓋倍數為2.6倍,較年初提升0.1倍。

  管理層此前也在年度業績會上透露,在去年就已考慮過回購股份。

  事實上,今年3月份短短9個交易日內萬科股價從人民幣19.5元跌至人民幣14.4元。這一變化在萬科看來是“一種非理性下跌”,也堅定了萬科啟動回購的決定,這一事項在4月初有了新的進展。

  4月6日,萬科公告表示,擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股(A股),回購資金總額不超過25億元且不低于20億元,回購價格不超過18.27元/股。按回購資金總額上限25億元和回購股份價格上限18.27元/股測算,預計回購股份的數量約為1.37億股,約占目前萬科總股本的1.18%。

  除上述事件外,進入4月以來,萬科在公開市場攬獲多宗地塊,但對比去年4月新增加開發項目20個的數據來看,仍有一定差距。

  本周稍早時候進行的杭州首批集中供地中,萬科以36.98億摘得良渚新城玉鳥路北地塊,又以21億摘得良渚新城宅地;在南京首批集中供地,通過搖號拿下雨花臺區賽虹橋G04地塊,成交價20.7億元;寧波首批集中供地,以封頂總價15.05億元中簽摘得鄞州區中河地段地塊。

  一季度,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,總計容建筑面積合計約534.7萬平方米。

  另于本月初,萬科19億摘得東莞市萬江街道改造項目,總建面超48萬平米。該舊改項目系東莞市城市更新“舊項目”、TOD試點項目,也是萬江區域首宗啟動主體招商的城市更新單元。


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責任編輯:鄭春華

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